DOCUMENTAÇÃO

No sistema jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária se transmite e se adquire pela Transcrição do Título de Transferência no Registro de Imóvel (art. 530, I, do Código Civil). Daí o aforismo, muito utilizado, “quem não registra não é dono”.

Em outras palavras: não basta se lavrar a escritura de venda e compra, o comprador somente alcançará a condição jurídica de proprietário, após registro de seu título no cartório de registro de imóveis. O contrato preliminar de promessa de venda, tal como o definitivo de venda e compra, gera apenas obrigações. Assim como este (contrato de venda e compra) não transfere por si só a propriedade, aquele (contrato preliminar de promessa de venda) não confere direito real ao compromissário, servindo apenas como à sua constituição que se verifica pela inscrição no registro imobiliário. A inscrição pode ser feita a qualquer tempo, mas antes disso o direito real do comprador não estará constituído.

Mesmo que se admita a validade do contrato entre as parte contratadas, o promitente vendedor não ficará privado dos direitos de alienar e onerar o imóvel, porque a privação dos direitos de alienar e onerar só se verifica quando o promitente – comprador adquire pela inscrição do contrato o direito real, não podendo, assim, opor seu direito à terceiros, permanecendo inócua eventual clausula de irretratabilidade. Lembramos que o direito real de propriedade presume-se pertencer à pessoa em cujo nome se transcreveu (Código Civil, art. 859). O Código Civil em seu art. 860 classifica a questão ao esclarecer que se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique. Assim, pode o proprietário, que consta no livro do cartório como tal, não ser o verdadeiro titular do direito real sobre o imóvel. Daí a razão do estudo detalhado da documentação imobiliária.

Por outro lado, o contrato de alienação de um bem imóvel inclui-se na categoria de ato jurídico, e um dos defeitos de um ato jurídico é ser ele realizado em fraude contra credores (arts. 106 e 107 do Código Civil) o que significa que os atos de transmissão de bens, quando os pratique um devedor já solvente, poderão ser anulados pelos credores como lesivos dos seus direitos. (art. 109) Ao lado da figura da fraude contra credores, encontra-se a da fraude de execução, (Código Civil, art. 593), que é considerada um ultraje à dignidade da justiça. Apesar de serem dois diferentes institutos, sua finalidade é uma só: preservar o patrimônio do devedor, em beneficio de seus credores, ou seja, proteger o credor contra artimanhas do devedor, para esquivar-se de solver a obrigação.

A analise por profissional habilitado, da documentação imobiliária atinge também a conferencia retrospectivas de varias outras formalidades de negocio jurídicos, por exemplo, a impossibilidade de parente ascendente vender a descendente, sem o expresso consentimento dos demais. (Código Civil, art. 1.132)